DE UITDAGING

Organisatie

De provincie Limburg heeft samen met haar overheidspartners (gemeenten Venlo, Horst aan de Maas, Venraij, Peel en Maas en Gennep) de handschoen opgepakt voor wat betreft de ontwikkeling van een grootschalig bedrijventerrein op het grondgebied van de gemeenten Venlo , Horst aan de Maas en Peel en Maas. Om dit mogelijk te maken is eind 2009 het Development Company Greenport Venlo opgericht. DCGV is de handelsnaam van de BV Werklandschapsontwikkelingsmaatschappij Klavertje 4 (BV WOM K4), die beherend vennoot is van de CV Werklandschapsontwikkelingsmaatschappij Klavertje 4 (CV WOM K4). Vervolgens is in oktober 2012 de BV Trade Port Noord opgericht door gemeente Venlo en DCGV (beherend vennoot van CV Trade Port Noord).

Op passende afstand van de overheden voert DCGV regie over de integrale gebiedsontwikkeling in Greenport Venlo.

Opgave

De ontwikkelingsopgave zelf betreft een aanvulling op bestaande bedrijventerreinen. Onderdeel van de ontwikkeling is de integratie en transformatie van Venlo Greenpark (voormalig Floriadeterrein), met onder andere de in het oog springende kantoorgebouwen Villa Flora en Innovatoren.

De ontwikkeling van bedrijventerreinen heeft last gehad van de economische crisis. Hoewel de locatie geldt als een logistieke hot spot is de verkoop van gronden in de crisisjaren stevig teruggevallen. Dit is een van de redenen voor de aandeelhouders en met name de provincie Limburg om de organisatie aan te passen. Daarmee kan flexibeler, sneller en vooral efficiënter op de behoefte van de markt worden ingespeeld. De hiervoor in gang gezette operatie is de ‘vervlechting’. De ‘vervlechting’ betreft en in elkaar schuiven (organisatorisch, maar ook in aandelenpositie) van de aparte BV’s WOM K4 (DCGV), TPN en Venlo Greenpark. In de nieuwe situatie is er één grote entiteit (‘Werklandschap’) en één entiteit waarin de specifieke campusontwikkeling (inclusief de kantoorgebouwen Innovatoren en Villa Flora) is ondergebracht.

Uitdaging Metafoor

Een van de uitdagingen bij een ontwikkeling van dit formaat is de planeconomische sturing en beheersing. Metafoor is niet alleen actief voor wat betreft ‘going concern’ planeconomie, wij denken ook mee in verbetering van de processen en hebben we onze expertise aangewend ten behoeve van vervlechtingsoperatie. Daarbij adviseren we niet alleen over de grondexploitatie, maar over de administratieve inrichting, financiering en risicomanagement. En leveren we ook de tools hiervoor.
Daarnaast leveren we ook de cijfermatige input voor het exploitatieplan TPN (inmiddels is de 7e herziening in procedure). De grote hoeveelheid eigenaren in combinatie met de het grote plangebied en de vele functies daarbinnen vragen tegelijkertijd flexibiliteit en een hoog detailniveau.

PROJECT DETAILS

De bedrijventerreinen welke ontwikkeld worden in de oksel van de A67 en A73 leggen beslag op een enorm grondareaal. Alleen al bij de nog te ontwikkelen terreinen (het ‘Werklandschap’ en de ‘Campus’, voorheen aangeduid als DCGV, TPN en Venlo Greenpark – zie afbeelding) gaat het om circa 500 ha uitgeefbaar gebied. Daarmee wordt voornamelijk voorzien in de behoefte aan bedrijventerrein voor logistiek en  distributie. Maar er is ook ruimte voor agri-business, glastuinbouw en kantoor(achtige) bebouwing.

Onderdeel van de grondexploitaties zijn ook twee vastgoedobjecten, Innovatoren en Villa Flora. Deze zijn ‘geïntegreerd’ in de grondexploitatie (i.c. Campus), waarmee niet alleen het resultaat, maar ook de financiering en risico’s integraal in beeld kunnen worden gebracht. De beide gebouwen betreffen ieder circa 5.000 m² bvo. Voor de Campus is in aanvulling hierop nog 50.000 m² kantoor(achtige) ontwikkeling voorzien.

Inmiddels zijn er al meerdere percelen (met name TPN) verkocht. Veelal grote percelen (tientallen hectares), waarop ook grote gebouwen (eveneens vele tientallen hectares, veelal distributiecentra) worden gerealiseerd. De verwachting is dat de bedrijventerreinen in 2040 volledig zijn gerealiseerd (gronden uitgegeven en terreinen ingericht).

Categorieën:
Klant: Development Company Greenport Venlo
Locatie: Venlo
Oppervlakte: 60,000 m2
Jaartal: 2009 - heden
Adviseur: Robert Fokkink
Erik Linssen

ONZE ADVISEURS AAN HET WOORD

”De planeconomie verzorgen voor een omvangrijk project als DCGV/TPN vraagt het maximale van mij als adviseur. Het is de ultieme gelegenheid om de in vele jaren opgebouwde expertise te benutten. Inhoudelijk en procesmatig, strategisch en operationeel. De samenwerking en wisselwerking met collega Robert Fokkink heeft daarbij door de extra flexibiliteit en de elkaar aanvullende expertises voor verdere meerwaarde voor onze opdrachtgever gezorgd.”

Erik Linssen

“De diversiteit aan vraagstukken maakt het interessant. Je hebt te maken met alledaagse opgaven vanuit de “going concern”, maar tegelijkertijd moet je ook kunnen schakelen naar het abstracte niveau in verband met de vervlechting van organisaties.  Door samen aan de vraagstukken te werken, maak je gebruik van elkaars expertise. Voor de opdrachtgever leidt dit tot een efficiënte wijze van werken (één aanspreekpunt) en tegelijkertijd betekent dit ook een continuïteit in de levering van onze diensten.”

Robert Fokkink

BIJZONDERHEDEN

Als onderdeel van  de uitvoeringsorganisatie van de verschillende entiteiten doen we de planeconomie. Dit betreft opstellen en actualiseren van de verschillende grondexploitaties (functionele deelgebieden – de klavers – , maar ook overkoepelende grondexploitaties zoals parkmanagement, landschapsplan en deelnemingen), het bewaken en beheren van de grondexploitaties en het adviseren op de diverse onderwerpen die – voorzien of onvoorzien –  op tafel komen. De werkzaamheden worden uitgevoerd onder regie van de manager financiën en bedrijfsvoering.

Vanaf het najaar 2015 heeft onze opdracht in het licht gestaan van de ‘vervlechting’. Naast going concern activiteiten werd input gevraagd voor het waarderen en beoordelen van de grondexploitaties en het risicoprofiel.  Wij hebben de grondexploitaties (inclusief financiering) en risicoanalyses opgesteld op basis waarvan de vervlechtingsafspraken zijn/worden gemaakt.

Een ander item waarop aanvullende expertise van ons werd ingeschakeld betreft het (mede-opstellen) van het exploitatieplan voor TPN. Het exploitatieplan TPN  heeft betrekking op het gebied waarvoor een gelijknamig bestemmingsplan is opgesteld en betreft het grondgebied van gemeente Venlo. De gemeente Venlo is formeel dan ook steller van het exploitatieplan en brengt het in procedure. Met name door specifieke wensen van afnemers van gronden wordt het bestemmingsplan regelmatig (partieel) herzien en is een herziening van het exploitatieplan aan de orde. Inmiddels is er als sprake van een 7e herziening. Wij verzorgen de financiële input (exploitatieopzet, inclusief toelichting en financiële tabellen en bijlagen). De exploitatieopzet is in het grondexploitatiesysteem van Metafoor (GrexManager) gemaakt.

Bent u op zoek naar een adviseur voor uw project?