Projectomschrijving

Het project “Uitbreiding Campus Diemen Zuid” is één van de ontwikkelingen in het transformatiegebied Bergwijkpark, en is ontstaan vanuit het succes van de Campus, dat inmiddels OurCampus Amsterdam Diemen heet. Reeds in 2013 is een kantorencomplex (inpandig) getransformeerd naar een campus met circa 950 studentenwoningen en diverse voorzieningen. Naast dit complex is de Campus-uitbreiding (CDZ-X) met een nieuw appartementencomplex ontwikkeld, ter plaatse van een voormalige parkeergarage en naast het nieuwe woongebied Holland Park. De campus is direct naast het trein- en metrostation Diemen Zuid gelegen. De Uitbreiding Campus Diemen Zuid betreft drie nieuwe woongebouwen variërend in omvang en hoogte met in totaal 774 appartementen en een parkeergarage onder het complex. De realisatie van de Campus-uitbreiding (OurDomain) is in november 2017 gestart.

Projectontwikkelaar en bouwbedrijf Van Wijnen heeft op 26 november 2019 het appartementencomplex OurDomain Amsterdam Diemen opgeleverd aan Greystar. De internationaal opererende ontwikkelaar, investment manager en operator Greystar richt zich met OurDomain op ‘21st century urban living’. OurDomain speelt in op de woonbehoeften van de moderne stedeling die beïnvloed worden door onder andere duurzaamheid, internationalisering, deeleconomie, flexibiliteit, technologie, service en comfort. De nieuwbouw van het OurDomain Amsterdam Diemen omvat 696 woningen voor young professionals en 78 studentenwoningen.

Metafoor was reeds betrokken bij de ontwikkeling van de Campus Diem Zuid in 2012 en 2013. Greystar heeft de Campus overgenomen in 2016. Metafoor heeft in het kader van de planologische procedure Van Wijnen Projectontwikkeling en Greystar ondersteund bij het ontwikkelen van de Campus-uitbreiding. We hebben onder meer de uitgebreide Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld.

 

Uitdagingen in het project

Voor het project “Uitbreiding Campus Diemen Zuid” is gebruik gemaakt van een gesplitste procedure en omgevingsvergunning waarvan het eerste deel de planologische procedure betrof. Het project is gerealiseerd middels een afwijkingsprocedure, waarbij er sprake is van een getrapte omgevingsvergunning. Via deze wijze kon de afwijking van het bestemmingsplan eerder worden toegestaan. De omgevingsvergunning voor afwijken is verleend op basis van het Voorlopig Ontwerp van het bouwplan. De tweede omgevingsvergunning voor het bouwen is verbonden aan de eerste omgevingsvergunning. Uiteindelijk is er in de tweede omgevingsvergunning een aanvraag gedaan voor 774 appartementen waarvan 78 studentenwoningen. De twee omgevingsvergunningen zijn samengevoegd tot één omgevingsvergunning. Er is gebruikgemaakt van de mogelijkheid die artikel 2.7 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) biedt.

De uitdaging was om enige flexibiliteit te houden in de eerste fase/omgevingsvergunning zonder dat dit gevolgen heeft voor de onderbouwing van de goede ruimtelijke ordening. Het bijzondere was dat de eerste omgevingsvergunning de mogelijkheid biedt voor maximaal 800 woningen waarvan 90 tot 400 studentenwoningen, en voor maximaal 3.000 m2 bvo voorzieningen (met functieverdelingen). Gezien dit programma moest rekening worden gehouden met een hogere verkeersgeneratie en parkeervraag. Tevens moest een tijdelijke parkeervoorziening beschikbaar zijn in verband met de sloop van de parkeergarage en een parkeerterrein. Naast de nieuwe ondergrondse parkeergarage onder de CDZ-X, moest er nog een parkeergelegenheid op loopafstand voor de langere termijn beschikbaar kunnen. Om die reden moest er een extra locatie in de afwijkingsprocedure (eerste omgevingsvergunning) worden opgenomen, namelijk de parkeerlocatie in Bergwijkpark Zuid. Hiervoor moest een verkeersonderzoek worden verricht. Dergelijke zaken werden door Metafoor gecoördineerd. Onze kennis van het gebied Bergwijkpark en de onderzoeken, zorgden ervoor dat we het planologische proces goed/optimaler konden begeleiden.

Een andere uitdaging was om de beoogde nieuwbouw in te passen op de relatief kleine projectlocatie en in een gebied met vele ontwikkelingen en plannen, met ook de aangrenzende hoger gelegen wegen/dreven en langs het spoor. De omgeving en lopende ontwikkelingen vergden (extra) aandacht in de ruimtelijke onderbouwing. Hierbij werd ook een koppeling gemaakt met de eerder opgestelde Ruimtelijke Onderbouwingen en het MER van Metafoor.

De gehanteerde gesplitste procedure is enkel mogelijk voor concrete bouwplannen, omdat de tweede omgevingsvergunning verbonden is aan de eerste ‘planologische’ omgevingsvergunning.

Onze adviseur aan het woord

Het interessante van dit project is dat er gebruik is gemaakt van een procedure die niet vaak wordt toegepast, waardoor er niet hoefde te worden gewacht op de technische uitwerking van de projectbebouwing en ook een risico-aspect van het project namelijk de planologische afwijking en het beoogde programma en complex (met hoogbouw) eerder kon worden afgehandeld en uitgesloten.

Metafoor heeft geadviseerd over de kaders en flexibiliteit die konden worden toegepast in de planologische procedure en de eerste fase/omgevingsvergunning, en maakte onderdeel uit van het projectteam. Het project was voor Metafoor meer dan het schrijven van een Ruimtelijke Onderbouwing. Tot onze werkzaamheden behoorden ook het begeleiden van processen, het beantwoorden van vragen van de ontwikkelaars, en het afstemmen met en tussen de ontwikkelaar en gemeente. Het leuke van de opdracht was de veelzijdigheid en de advies- en ondersteunende rol.

Project Details

Categorie
Klant Van Wijnen Projectontwikkeling en Greystar
Locatie Bergwijkpark Diemen
Voltooid 2016-2017
Adviseur Nutte Cuperus