Kostenverhaalsregels in het omgevingsplan

Wanneer kostenverhaal niet verzekerd is via een anterieure overeenkomst dient in het omgevingsplan een kostenverhaalsgebied met kostenverhaalsregels te worden omgenomen. Het omgevingsplan geeft de afbakening van dat gebied aan. Zulke kostenverhaalsregels bestaan uit:

– Bepalingen over het tijdvak (als het regels betreft die worden vastgesteld voor het kostenverhaalsmodel ‘met tijdvak’)

– Bepalingen over proportionele toedeling van kostenposten als meer gebieden profijt ondervinden van bepaalde investeringen

– Bepalingen over de berekening van de kostenverhaalsbijdrage

– Bepalingen over het moment en de manier van eindafrekening

– Bepalingen over aanvraag- of indieningsvereisten (voor de kostenverhaalsbeschikking en eventuele tussentijdse afrekeningen

Locatie-eisen (zoals bekend van de exploitatieplanpraktijk onder de Wro) komen op een andere plek in het omgevingsplan.

De kostenverhaalsregels krijgen een onderbouwing in de motivering tot wijziging van het omgevingsplan voor een bepaalde ontwikkellocatie. Als onderdeel van de bepalingen over de berekening van de kostenverhaalsbijdragen wordt daar dan de exploitatieopzet opgenomen.

Met het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan worden grondexploitatiekosten verhaald op ontwikkelende partijen in het plangebied. Het vaststellen van zulke regels is voor gemeenten verplicht (artikel 13.14 en verder Omgevingswet) wanneer o.a. het verhalen van dergelijke kosten niet is verzekerd op een andere manier (via gemeentelijke gronduitgifte of anterieure overeenkomsten).

Het vaststellen van zulke kostenverhaalsregels speelt zich af in het publiekrecht wat betekent dat het plan met de nodige zorgvuldigheid en onderbouwing tot stand moet komen. Dat is onze adviseurs op het lijf geschreven!

De planeconomen en juristen van Metafoor stellen (schaduw) exploitatieopzetten voor deze publiekrechtelijke route u op of adviseren u daarbij. Een schaduwexploitatieopzet kan helpen bij de onderhandelingen over anterieure overeenkomsten. Ook kunnen zij optreden wanneer onderhandelingen tussen de gemeente en ontwikkelende partijen worden gevoerd. Zij kunnen helpen bij het indienen van zienswijzen tegen een ontwerp van de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of bij het beantwoorden van ingediende zienswijzen.

Tegen een vastgestelde wijziging van het omgevingsplan kan beroep worden ingediend. Onze specialisten hebben ervaring met het indienen van beroepen en het begeleiden van gemeenten bij beroepsprocedures.

Locatie-eisen

Onder de Wro konden in een exploitatieplan regels worden opgenomen over allerlei zaken die eigen zijn aan d egrondexploitatie. Daarvoor werd d eterm ‘locatie-eisen’ gebruikt. Onder de Omgevingswet komen zulke regels op een andere plek in het omgevingsplan dan de kostenverhaalsregels.

Te denken valt aan regels over:

– Werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het kostenverhaalsgebied en de inrichting van de openbare ruimte (situering, kwaliteit, processen bij deze werkzaamheden);

– Verder kunnen er regels worden gesteld over de fasering in deelgebieden en de koppelingen tussen zulke onderdelen;

– Bepalingen over sociale woningbouw en middendure huurwoningen of particulier opdrachtgeverschap zijn eveneens mogelijk.

Metafoor ondersteunt gemeenten bij het opstellen van locatie-eisen en de onderbouwing ervan. Ze wijzen erop dat de gemeente met zulke regels kan sturen op de wijze van ontwikkeling, maar dat het ook de flexibiliteit kan verminderen.