Skip to main content

Inbreiding

Publiekrechtelijk advies

Inbreiding

Inbreiding of binnenstedelijke (her)ontwikkeling

Veel van de recente ruimtelijke ontwikkelingen (in met name de Randstad) betreffen inbreidingen en transformaties. Inbreiding oftewel binnenstedelijke (her)ontwikkeling is het tegenovergestelde van uitbreiding oftewel ontwikkeling in uitleglocaties. Het binnenstedelijk ontwikkelen wint al geruime tijd aan populariteit. 

Een vorm van inbreiden is transformeren. Bij een transformatie wordt een gebied opnieuw ingericht of een gebouw voor een andere functie gebruikt en geschikt gemaakt. Bij een gebiedstransformatie wordt ook wel gesproken van een herstructurering. Inbreiding en transformatie worden toegepast vanwege de schaarste aan ruimte en de aanpak van leegstand en gebrekkige ruimtelijke kwaliteit.

We kunnen in ons land maar in beperkte mate binnen het stedelijk gebied ontwikkelen, dat vormt een probleem voor de grote gemeenten in de Randstad. De hoge huizenprijzen en huurprijzen en de woningtekorten, zetten de grote steden onder druk. De druk op de woningmarkt neemt af door te bouwen, en waar er daarvoor geen ruimte meer is aan de rand van de stad, wordt dit in de stad gedaan.
Bouwen binnen bestaande bebouwing brengt heel andere vraagstukken en uitdagingen met zich mee dan bouwen aan de rand van de stad. Aan de rand van de stad is (als een geschikte uitbreidingslocatie beschikbaar is) voldoende ruimte en is bijvoorbeeld het gebruik van ondergrondse parkeergarages veel minder van belang. In de stad is alles al relatief vol en kan een ondergrondse parkeergarage mogelijk de enige oplossing zijn voor een parkeerprobleem.

Inbreiding betekent vaak dat er bestaande gebouwen gesloopt moeten worden, waarna het terrein weer opnieuw bebouwd kan worden. Bij sloop is er sprake van gebiedstransformatie. Een voordeel van inbreiding is dat gebruik gemaakt kan worden van bestaande infrastructuur; dit ten opzichte van aan de rand van de stad waar soms alles nog aangelegd moet worden. Hierdoor kan er tevens een financieel voordeel zijn, vooral bij (interne) gebouwtransformaties. Bij gebiedstransformatie is er de mogelijkheid dat de kosten van de sloop opwegen tegen de kosten van het volledig bouwrijpen van gronden aan de rand van de stad. Transformaties, en met name gebouwtransformaties, zijn, afhankelijk van de grondprijs, financiering-technisch steeds interessanter geworden.

Vaak past inbreiding niet (geheel) binnen de bestaande bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan dient dan te worden aangepast (ofwel herzien) voor de betreffende inbreiding. Een andere mogelijkheid, die steeds meer wordt toegepast, is het afwijken van het bestemmingsplan middels een afwijkingsprocedure en omgevingsvergunning. In beide situaties betreft het een planologische procedure.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling kan u adviseren met betrekking tot de planologische mogelijkheden en procedures. Daarnaast kunnen wij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing opstellen. Ook ten aanzien van grondexploitatie en kostenverhaal kunnen onze adviseurs u van dienst zijn.

Inbreiding is op sommige locaties minder goed uitvoerbaar, zowel financieel als milieutechnisch. Meer algemeen wordt inbreiding door sommigen beschouwd als een omstreden manier van bouwen, omdat het veelal samen gaat met veel benodigd onderzoek, archeologische aantasting, bodemverontreinigingsblootlegging, verdichting en/of toenemende drukte en (milieu)belastingen. Voor bepaalde locaties en voornemens is het financiële plaatje een (mogelijk) knelpunt, ook voor de overheid, bestuurders en politici.

Voor een gebouwtransformatie kan een eenvoudigere en kortere planologische procedure van toepassing zijn. Een gebouwtransformatie, in feite een lichte vorm van inbreiding, behoort in principe tot de zogeheten kruimelgevallen. Hierdoor is bijvoorbeeld de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ strikt gezien niet van toepassing. Of de kortere procedure kan worden gehanteerd hangt af van ontwikkelende jurisprudentie en van de grootte van een transformatie.

Hoe kunnen we u van dienst zijn?

Neem contact met ons op

Publiekrechtelijk advies

Bijbehorende projecten

6 Weesper Straatjes

De gemeente Weesp had in de aanloop naar de crisis in de vastgoedsector een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelcombinatie gesloten. Het betrof de ontwikkeling van geme…

Bekijk project

Exploitatieplan Groot Rijnwijk

Groot Rijnwijk is een herstructeringsopgave, gelegen dichtbij het stadscentrum van Arnhem. Het betreft een binnenstedelijk gebied met deels bedrijvigheid en deels woningbouw….

Bekijk project

Gemeente Eindhoven, herontwikkeling NRE-terrein

De gemeente Eindhoven transformeert samen met private partners en (toekomstige) bewoners het voormalige energiecomplex (gasfabriek, kolencentrale, zuiveringshuis) aan de rand…

Bekijk project

SADC

Metafoor geeft hoogwaardig planeconomisch advies voor de ontwikkeling van alle bedrijventerreinen rondom Schiphol waar SADC bij betrokken is. Planeconomische advisering bestaa…

Bekijk project

Exploitatieplan Schuytgraaf Arnhem

Schuytgraaf is de grote uitbreidingswijk van Arnhem, waar de realisatie van ruim 6.500 woningen mogelijk wordt gemaakt. De wijk is gelegen ten zuiden van de Rijn en aan de wes…

Bekijk project

Woningbouwimpuls, Metropoolregio Amsterdam

Om een boost te geven aan de langjarige bouwproductie en het inlopen van het woningtekort in met name schaarsteregio’s in heel Nederland heeft het ministerie van Binnenlandse…

Bekijk project

Uitbreiding Campus Diemen Zuid

Het project “Uitbreiding Campus Diemen Zuid” is één van de ontwikkelingen in het transformatiegebied Bergwijkpark, en is ontstaan vanuit het succes van de Campus, dat inmiddel…

Bekijk project

Grondexploitatie Waalre Noord

Voor de gemeente Waalre beheert Metafoor een aantal grondexploitaties. De grootste gemeentelijke gebiedsontwikkeling in Waalre is Waalre Noord.Waalre Noord is de naam van de n…

Bekijk project